[摘要] 今年“房地产去库存”成为热词，春节前后，我市各大楼盘借契税下调、降息等有利政策加大宣传力度，希望能够吸引更多人来看房、买房，但从业内人士提供的数据分析，从房产新政出台后，房产销售虽有增长，但增长不明显，买房者仍以刚性需求为主。
今年“房地产去库存”成为热词，春节前后，我市各大楼盘借契税下调、降息等有利政策加大宣传力度，希望能够吸引更多人来看房、买房，但从业内人士提供的数据分析，从房产新政出台后，房产销售虽有增长，但增长不明显，买房者仍以刚性需求为主。RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(51,51,51);FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, "Hiragino Sans GB";DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;font-size-adjust: none;font-stretch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">房天下枣庄房地产RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(51,51,51);FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, "Hiragino Sans GB";DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;font-size-adjust: none;font-stretch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">资讯、枣庄房地产RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(51,51,51);FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, "Hiragino Sans GB";DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;font-size-adjust: none;font-stretch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">购房者俱乐部、看房团、团购交流群：420153393（4群）；1、2、3群已满。RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);FONT-STYLE: normal;LETTER-SPACING: normal;LINE-HEIGHT: 26px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">房天下看房团报名《《
今年2月份，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，只要2月22日之后去办理，就可以享受到新的税收优惠。从《通知》中的规定来看，契税调整前，市民购买首套90（含）平方米以下住房契税为1%，90—144平方米为1.5%，144平方米以上为3%。第二套改善性住房90（含）平方米以下住房契税为3%，90平方米以上也为3%。调整后，首套住房90平米以上契税均为1.5%，第二套改善性住房90（含）平方米以下为1%，90平方米以上为2%。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
按照新政，如若消费者购买一套150平米的首套住房，按照总价80万计算，契税调整前，消费者需交纳24000元，如今只需交纳12000元。如果是购买第二套改善性住房，契税从3%降低至2%，消费者可节约契税约8000元。
降息后，贷款40万，20年少还13400元
今年2月后一天，央行再次发布降准通知，决定自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继2015年10月后，时隔4个月后央行的再次降准。2015年以来，央行分别于2015年3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日五次下调贷款基准利率，于2015年2月5日、4月20日、6月28日、9月6日、10月24日及2016年3月1日六次下调存款准备金率。6次降息5次降准在很大程度上刺激了部分改善型住房需求的购房者再次出手置业。一楼市销售人员告诉记者，调整前的年利率是5.15%，调整后为4.9%。按照如今的利率计算，如果使用商业贷款，贷款40万元，分20年还清，根据之前的年利率，每月需还款2674元，根据现在的利率只需还款2618元。20年少还款13400元。如果贷款期限为30年，少还款18720元。该销售人员称，我市某银行还会根据信用体系等对贷款者进行评估，体系较好者，贷款利率还会进一步降低。另外，针对新政中提到的首套房商业贷款首付比例低可降至20%，从记者走访的情况来看，由于银行考虑风险因素等原因，该新政在老城区在售楼房目前尚未开展。但对于公积金贷款购房者，在满足公积金缴费相关条件后，如若购买90（含）平方米以下首套住房，其首付款只需交纳20%即可，但购买90平米以上房型，仍需交纳首付款30%。
婚房、孩子上学的房子、养老房 购房者仍以刚需为主
买房利好政策不断，那么我市目前各楼盘是否有积极的表现？对此，记者走访老城区部分售楼处，多数工作人员表示，眼下虽有多种新政，但前来咨询的购房者多以刚需为主，前段时间销量虽有上升，但势头不明显，眼下又开始进入房产淡季。
在市中区某售楼处，记者从上午9点等到10点，一个的时间只有一位顾客前来咨询，他告诉记者，孩子下半年结婚，想提前来看看房子，但手里钱不多，本想买位置稍微偏一些的楼盘，但老两口考虑来考虑去，还是想购买地势好一些的楼盘。当提到前段时间国家出台的购房新政，该顾客表示并未关注。记者随即把政策详细给他解读，该顾客听后，表示新政和之前相比，感觉优惠幅度并不大。该顾客说，想购买一套超过90平方米的商品房，总价在60万左右，按照目前的契税计算，契税可少花费约9000元左右，但对于房款来说，减免的力度还是十分有限。
从部分房产销售人员提供的信息来看，目前市中区前来咨询的购房者仍是以刚性需求为主，其中婚房、孩子上学的房子、养老房占据了其中绝大多数。对于国家出台的新政，以我市房产价格水准，由于减免的税费有限，消费者并不太“买账”。销售人员表示，有能力的消费者在选择购房时，多数还是考虑地理位置和配套设施，此类房子即使价格多超过5000/平米，但销售形势依然火爆。一些条件稍差的购房者，也会直接选择城郊等稍偏地区的房屋，而像存在配套设施不全，房产证办理难的小区，其库存往往比较大一些。
房产中介：外来人口少 去库存有难度
“在三、四线城市，依靠投资型需求去库存不易。目前三、四线城市库存压力大，主要就是因为人口流入不足，一旦人口少，对投资型房产的租赁需求自然会更稀缺。通过刺激投资型需求，提升租赁需求的办法去库存，此路难通。”某房产公司工作人员向记者说道。
一多年经营房产中介的工作人员表示，去库存的核心主要还是流动人口，但我市的外来务工人口少之又少，去库存主要靠自我消化，若要加速房地产去库存，三、四线城市还需调整产业结构，引导增加第三产业比重，增强对外来人口的吸纳能力。但眼下，我市去库存直接有效的方法还是政府回购用于安置回迁户。
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